الوكالة الدورية وإجراءات بيع المال غير المنقول

كثيراً ما تتم إجراءات البيع والفراغ عن طريق الوكالة الدورية للمال غير المنقول، لكن هل أنت على دراية تامة بالطريق الأضمن لبيع هذا المال؟وفي حال انك تملك المعرفة فهل أنت على علم كافٍ بإجراءات البيع بالوكالة الدورية ؟

من هنا سنتطرق لموضوع الوكالات الدورية ولنرى في هذا المقال ما المقصود بها، ومن هم أطرافها، وكيف تتم إجراءات عمل الوكالة الدورية وتنفيذها، وما هي الوكالة الأضمن في بيع المال غير المنقول.

أولاً – الوكالة الدورية و أطرافها:

الوكالة الدورية هي عبارة عن عقد يضم ثلاثة أطراف يتم بموجبه إنابة شخص للقيام بعمل ويتمثل أطرافها بالبائع، والمشتري، والوكيل الدوري، ومحلها دائماً مال غير منقول سواء أكانت عقارات أم أراضي (طابو أو مالية). بحيث يقوم البائع و هو مالك المال غير المنقول بإعطاء الوكيل الدوري صلاحية القيام بإجراء البيع والفراغ نيابةً عنه لصالح المشتري.

تعتبر الغاية منها هو إجراء تحضيري لنقل الملكية؛ اذاً هي ليست سند ملكية بل طريق للحصول على سند ملكية، فهي أشبه بإخراج المال من ذمة صاحبه وبقاءه معلقاً لحين تنفيذه.

ثانياً – إجراءات تحضير الوكالة الدورية:

ما بعد عمل نموذج الوكالة الدورية ماذا نفعل؟

يتم إعداد الوكالة الدورية من نسختين يضم إليها سند التسجيل (الكوشان) الخاص بالأرض المذكورة فيها من أصل وصورة، بالإضافة إلى وكالة المحامي مضاف اليها الطوابع القانونية، وصور هوية كل من البائع والمشتري والوكيل الدوري، وننتقل لكاتب العدل الذي يقع في دائرته العقار محل الوكالة الدورية بحيث يقوم بتدقيقها وترسيمها وتدفع في صندوق المحكمة الرسم المقرر وهنا نشير إلى أن رسم الوكالة الدورية يكون(2/1%) إذا كانت قيمة الأرض أقل من 50 الف دينار، و (1%) إذا كانت قيمة الأرض أكثر من 50 ألف دينار أردني.

وهنا يجب حضور البائع بذاته لدى كاتب العدل ليتم سؤاله ما إذ تم قبض الثمن من المشتري، بالإضافة لوجوب وجود شاهدين، ويصادق الكاتب على الوكالة الدورية ويسلم نسخة منها للمشتري لغايات التنفيذ على أن يكون تنفيذ الوكالة الدورية خلال 15 عام من تاريخ تحريرها وهي مدة تقادم الوكالة الدورية.

ثالثاً – الثمن في الوكالة الدورية:

ومن أهم الأمور التي يجب الإشارة إليها هو الثمن في الوكالة الدورية، فعدم وجود الثمن ضمن ديباجة الوكالة الدورية يمنع كاتب العدل من التصديق عليها وهذا محدد بالقرار بقانون رقم (1) لسنة 2012 حيث انه في نص المادة الأولى حظر على كاتب العدل أن يصادق على اَي من الوكالات الدورية ما لم يحدد الثمن صراحةً في متن الوكالة الدورية، فيتم تحديد الثمن حتى لو كان ثمناً صورياً ويقر الوكيل الدوري فيها بقبض الثمن.

رابعاً – تنفيذ الوكالة الدورية وامتناع الوكيل الدوري عن التنفيذ:

ما بعد الحصول على الوكالة الدورية كورقة مصدقة تتم إجراءات تنفيذها خلال المدة المحددة قانوناً، بحيث ينتقل كل من الوكيل الدوري والمشتري أو من يمثله لدائرة الأراضي التي يقع ضمنها العقار الموصوف في الوكالة الدورية ويتم فتح صفقة لبيع المال في دائرة الاراضي ومن ثم تُنفذ الوكالة الدورية ويتم ادخال ملكية الأرض في مُلك المشتري .

ولا يجوز للوكيل الدوري أن يمتنع عن تنفيذ الوكالة الدورية، لكن في حال امتنع الوكيل الدوري عن تنفيذها فيستطيع المشتري أن يرفع على الوكيل الدوري دعوى تسمى دعوى تنفيذ وكالة دورية تكون اختصاص نوعي لمحكمة البداية.

خامساً – ضمان الوكالة الدورية للحق:

إن أهم ما يميز الوكالة الدورية ضمانها المؤكد لحق المشتري فهي تُسمى وكالة دورية غير قابلة للعزل لتعلق حق الغير بها فهي لا تنتهي بعزل الوكيل و لا يصح عزله فيها أساساً ولا تنتهي بوفاة الموكل (البائع) بل ينتقل الحق بالبيع للورثة، ولا بوفاة الوكيل الدوري بحيث يحل محله حال وفاته مدير دائرة الأراضي لاستكمال إجراءات البيع، فالغير هنا وهو المشتري يبقى حقه محفوظاً بها، وهذا خلافاً للوكالات الأخرى (العامة و الخاصة) والتي تنتهي بوفاة الموكل أو الوكيل أو بعزل اَي منهما للآخر .

اذاً انتهاء الوكالة الدورية يكون فقط بالاتفاق من خلال عمل نموذج إنهاء وكالة دورية ويصادق عليه كاتب العدل بحيث يكون نموذجه كما هو مرفق بالصورة التالية:

إتفاقية إلغاء وكالة دورية

الطرف الأول (البائع): 

الطرف الثاني (المشتري):

الطرف الثالث (الوكيل الدوري):

حيث تم الإتفاق بين الأطراف على إلغاء الوكالة الدورية رقم (-/-) بتاريخ (-/-/-) بحيث أقر أنا الطرف الأول (البائع) بأنني استلمت قطعة الأرض موضوع الوكالة الدورية المذكورة أعلاه واستلمت أنا الطرف الثاني (المشتري) كامل ثمن الأرض من البائع وأقر أنا الوكيل الدوري الطرف الثالث بأنني لم أستعمل هذه الوكالة الدورية ولم أقم بتنفيذها وأنني أتحمل المسؤولية اذا ظهر خلاف على هذا، وتم الإتفاق على إلغاء الوكالة الدورية المذكورة أعلاه ونطلب من حضرة كاتب العدل المحترم التصديق على هذا الإلغاء حسب الأصول والقانون.

شاهد        شاهد             المقرون

وفي نهاية هذا المقال يجب أن أشير إلى أن الوكالة الدورية ليست الطريق الوحيد لبيع المال غير المنقول بل هي واحدة من عدة طرق أخرى متبع تطبيقها في واقعنا العملي.

والله وليّ التوفيق

بقلم المحامية المتدربة: فرح ياسر خلف

مقالات أخرى للكاتبة:

• الإجراءات العملية في قانون التنفيذ.