الوكالة الدورية في بيع المال غير المنقول مع التطبيقات القضائية

أولاً – الوكالة الدورية وأطرافها:

هي عبارة عن عقد تتوفر فيه اركان الانعقاد وهي الرضا والمحل والسبب يتم بموجبه إنابة شخص للقيام بعملية البيع والفراغ لدى الدوائر الرسمية نيابة عن المالك، ويضم في مجمله ثلاثة أطراف يتمثلون في البائع والمشتري والوكيل الدوري على خلاف الوكالات الاخرى كالخاصة والعامة التي تشتمل على طرفين لا ثالث لهما، وان محل هذا العقد دائما مال غير منقول سواء كان عقارات أم أراضي وفيه يقوم البائع بإعطاء الوكيل الدوري صلاحية التنازل والفراغ عنه لصالح المشتري وذكرت محكمة نقض رام الله في قرارها رقم 476 لسنة 2016 ان الحق الناشئ عن الوكالة الدورية المعطاة لغايات فراغ ارض الموكل (البائع) الى المشتري انما هو حق مترتب للمشتري على البائع.

ثانياً – اعداد الوكالة الدورية:

يتم إعداد الوكالة الدورية من نموذجين يضم إليهما سند التسجيل (الكوشان) الخاص بقطعة الأرض من أصل وصورة، وصور هوية كل من البائع والمشتري والوكيل الدوري و غيرها من المرفقات حسب مقتضى الحال ويتم الانتقال الى كاتب العدل صاحب الاختصاص بحيث يقوم بالتثبت من هوية واهليه المتعاقدين ويقوم بتدقيق وترسيم الوكالة  الدورية واستيفاء الرسم المقرر من قبل صندوق المحكمة وهنا نشير إلى أن رسم الوكالة الدورية يكون(2/1%) إذا كانت قيمة الأرض أقل من 50 الف دينار، و(1%) إذا كانت قيمة الأرض أكثر من 50 ألف دينار أردني، بالإضافة الى المصادقة عليها من قبل موظف النقابة المخول له القيام بذلك.

وفي هذه المرحلة يستوجب على البائع الحضور بذاته لدى كاتب العدل ليقر فيما اذا كان قد قبض الثمن من المشتري ورضيَ بالبيع والتوكيل واستشهاد شاهدين اثنين كامليّ الأهلية ويصادق كاتب العدل على الوكالة ويسلم نسخة منها للمشتري لغايات التنفيذ ضمن المدة المقررة لتنفيذ الوكالة الدورية.

ثالثاً – اختصاص كاتب العدل في تنظيم الوكالة الدورية:

ان كاتب العدل المختص في تنظيم الوكالة الدورية هو الذي يقع في دائرته  محل إقامة الأطراف وفي هذا جاء في قرار محكمة  استئناف رام الله رقم 524 لسنة 2016 ان البائعة في الوكالة الدورية محل الدعوى من فلسطين و تحمل الهوية فلسطينية و بيتين /رام الله وبالتالي فان الكاتب العدل في رام الله  هو المختص بتنظيم هذه الوكالة  الدورية و لما كان الامر كذلك فان تنظيم هذه الوكالة من كاتب عدل القدس الإسرائيلي يخالف احكام قانون الكاتب العدل.

رابعاً – الثمن في الوكالة الدورية:

من اهم الشروط التي يجب ذكرها في ديباجة الوكالة الدورية هو الثمن وان خلوّ الوكالة الدورية من الثمن يمنع كاتب العدل من التصديق عليها وهذا محدد بالقرار بقانون رقم (1) لسنة 2012 بشأن الرسوم المستوفاة عن الوكالات، حيث انه في نص المادة الأولى حظر على كاتب العدل أن يصادق على أي من الوكالات الدورية ما لم يحدد الثمن صراحةً في متن الوكالة، فيتم من خلالها تحديد الثمن حتى لو كان ثمناً صورياً ويقر الموكل فيها بقبض الثمن.

خامساً – عزل الوكيل الدوري أو وفاته:

من أهم ما يميز الوكالة الدورية ضمانها المؤكد لحق المشتري فهي تُسمى وكالة دورية غير قابلة للعزل لتعلق حق الغير بها فهي لا تنتهي بعزل الوكيل ذكرت نص المادة 1523 من مجلة الاحكام العدلية “للموكل ان يعزل وكيله من الوكالة ولكن ان تعلق به حق اخر فليس له عزله” الا ان عزل الوكيل الدوري من قبل موكله لا يؤخذ به الا اذا صدرت الإرادة الحرة من المستفيد صاحب الحق حيث نصت المادة 1521 من المجلة العدلية “لا يحق للوكيل ان يعزل نفسه ويكون مجبراً على إبقاء الوكالة الا برضى وقبول من صاحب المصلحة في عقد الوكالة”.

 ولا تنتهي بوفاة الموكل (البائع) بل ينتقل الحق بالبيع للورثة، ولا بوفاة الوكيل الدوري بحيث يحل محله حال وفاته مدير دائرة الأراضي لاستكمال إجراءات البيع، كما ولا يجوز للوكيل الدوري ان يمتنع عن تنفيذ الوكالة الدورية وفي حال امتناعه كفل القانون لصاحب المصلحة ان يرفع بمواجهته دعوى تنفيذ وكالة دورية تختص بنظرها محكمة البداية وجاء في قرار محكمة استئناف رام الله رقم 502 لسنة 2017 ان الوكالة الدورية واجبه التنفيذ حتى في حالة وفاة الوكيل الدوري كما اشارت الى ذلك المادة الحاديه عشره من القانون رقم 51 لسنه 58 الامر الذي يفهم من ذلك ان الوكالة الدورية واجبه التنفيذ بمعزل عن ارادة الوكيل  كما في حال امتناعه عن تنفيذها.

وأخيرا لا تنتهي الوكالة الدورية بوفاة المشتري بل ينتقل الحق لورثته من بعده في إتمام المعاملة وذلك باحضار حجة حصر الارث ويتم تسجيل حصص المورث المشتراه باسم ورثته مباشرة

سادساً – تقادم الوكالة الدورية:

نص القانون المعدل للأحكام المتعلقة في الأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 في نص المادة الحادية عشر منه أن مدة سريان الوكالة الدورية هي سنة واحدة، وفي عام 1966 صدر قانون مؤقت معدل للقانون المعدل للأحكام المتعلقة في الأموال غير المنقولة رقم 98 والذي حدد مدة تقادم الوكالة الدورية في خمس سنوات وتلا هذا القانون في عام 1979 الأمر العسكري رقم (118) الذي عدل مدة سريان الوكالة الدورية الى عشر سنوات ولحقها في عام 1980 الأمر العسكري رقم (847) والذي استقر على أن مدة تقادم الوكالة الدورية هي خمسة عشر سنة من تاريخ تحريرها.

ان مدة الخمسة عشر عام من تاريخ تنظيم الوكالة الدورية هي المعتبرة في سريانها وتعتبر هي مدة سقوط وليست مدة تقادم بالتالي أي اجراء مثل عطف وكالة دورية على أخرى لا يقطع مدة السقوط وانما تبقى ساريه، وفي هذا القول جاء في قرار محكمة استئناف رام الله رقم ٣٦٦ لسنة ٢٠١٦ ان المشرع جعل مدة سريان الوكالة الدورية خمس عشرة سنة من تاريخ تنظيمها والا اعتبرت الوكالة الدورية لاغية مما يعني ان المدة المقررة هي مدة سقوط لا يجوز الاتفاق على خلافها لتعلقها بأحكام آمره.

وفي حال انتهت مدة الخمسة عشر عام دون تنفيذ الوكالة الدورية فتعتبر بمثابة عقد خارجي لا قيمة قانونيه لها و تعود ملكية الأرض للبائع ويكون المشتري امام اما اعداد عقد وكالة دورية جديدة او العودة على البائع بالثمن الذي تم دفعه.

سابعاً – قيام البائع ببيع العقار بموجب عدة وكالات دورية:

ان تنظيم البائع لوكالة دورية في عقار ما يغل يده عن التصرف بالمبيع باي شكل سواء بالبيع او الرهن او الهبه بالتالي تعتبر جميع البيوعات التي يقوم بها البائع تلي إعطاء الوكالة الدورية الأولى وعلى ذات العقار المبيع باطله ولا اثر قانوني لها وفي هذا القول جاء في قرار محكمة استئناف رام الله رقم 542  لسنة 2017 ان اعطاء وكالة يتعلق بها حق الغير تحول بين البائع و بين ترتيب اية حقوق تتعلق بملكية العقار لغير المستفيد ” المشتري”.

بالتالي يعتبر حق المشتري بموجب الوكالة الدورية الأولى يبقى محفوظا خلال مدة التنفيذ كاملةً والبيع اللاحق سواء كان بموجب وكالة لاحقة ونفذت ام لم يتم تنفيذها  ام بيعا مباشرا في دائرة التسجيل باطل ويتم الغاؤه و الاخذ بالوكالة الدورية الأسبق بالتاريخ وفي هذا القول أصدرت محكمة النقض قرارها الذي يحمل الرقم 61 لسنة 2017 والتي ذكرت به ان الوكالة الدورية الأسبق بالتاريخ هي الأولى بالتنفيذ من التصرف اللاحق (للمالك الموكل) سواء جرى بموجب وكالة دورية لاحقة بالتاريخ او بموجب البيع المباشر لدى دوائر التسجيل واكد حكم محكمة النقض رقم 560 لسنة 2019 ذات المفهوم.

ثامناً – تنفيذ الوكالات الدورية:

يتم اجراء تنفيذ الوكالات الدورية المنظمة والمصادق عليها من الموظفين ذوي الاختصاص في الموقع الرسمي والمتمثل في دائرة تسجيل الأراضي وهذا ما تم النص عليه في المادة الثانية من قانون التصرف في الأموال غير المنقولة رقم 49  لسنة 1953 وكذلك في نص المادة 11 من القانون المعدل للأحكام المتعلقة في الأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958، بحيث يحضر كل من الوكيل الدوري و المشتري او من ينوب عنه قانونا بالاضافة الى صور هويات الأطراف الثلاث و سند التسجيل الخاص بقطعه الأرض وبراءة ذمة لكل من البائع والمشتري وغيرها حسب مقتضى الحال ويتم دفع الرسوم المقررة للوصول أخيرا الى سند تسجيل مقيد فيه اسم المشتري و مثبتا لكافة حقوقه القانونية، وفي هذا جاء في قرار محكمة النقض رقم 769 لسنة 2015 ان الوكالة الدورية لا تنقل الملكية بل لا بد من تنفيذها لدى الموقع الرسمي لدى دوائر التسجيل والمحاكم خلال مدة الخمسة عشر عام.

تاسعاً – انتهاء الوكالة الدورية:

تنتهي الوكالة الدورية بإحدى الصور حصرا وتم الحديث مسبقا عن علة ذلك بالتالي اما تنتهي بالاتفاق من خلال حضور الأطراف لدى كاتب العدل للمصادقة على الغاء الوكالة الدورية وفي حال لم يحضر الوكيل الدوري يتم اخطاره عدليا بذلك او بانقضاء المدة القانونية لسريانها دون تنفيذها.

والله وليّ التوفيق

بقلم المحامية: فرح ياسر خلف

مواضيع أخرى ذات علاقة:

• الوكالة الدورية و إجراءات بيع المال غير المنقول.
• الوكالة بالعمولة.
• حق الشفعة وحق الأولوية.
• الوكالة التجارية في القانون.
• بحث قانوني حول عقد الوكالة.
• كيفية كتابة وكالة لشخص ما.