حق الأفضلية في قانون تمليك الشقق والطوابق الفلسطيني: بين النظرية والتطبيق

يوليو 11, 2024 موسوعة ودق القانونية لا يوجد تعليق 91 الآراء مشاركه فى

بحث قانوني

حق الأفضليـة في قانون تمليك الشقـق والطوابق الفلسطيني:

بين النظريـة والتطبيـق

(بقلم المحامية: أسماء بسام عيسه)

 

ملخص

تناولت الباحثة في هذا البحث موضوع حق الأفضلية وكيفية تنظيمه بالقانون الفلسطيني وفق قانون تمليك الشقق والطوابق والمحلات رقم 1 لسنة 1996 مقارنة في بعض الجوانب بالقانون الأردني.

فيعتبر حق الملكية من الحقوق العينية الأصلية التبعية التي تمنح للمالك حرية التصرف بملكه المفرز دون قيد أو شرط، كذلك في الأجزاء المرتبطة به حسب الغرض المعد له كالبيع أو الهبة.

واشتمل البحث على مبحثين، فقد تناول المبحث الأول الحديث عن ماهية حق الأفضلية وخصائصه وشروط الأخذ به، وتناول المبحث الثاني نطاق استعمال حق الأفضلية وحالات سقوطه.

 

المقدمة

إن لمالك الطابق أو الشقة مطلق الحرية بأن يتصرف بها أي تصرف قانوني يريده، كالبيع أو الرهن، لكن إذا كان الطابق أو الشقة مملوكا على الشيوع، ورغب أحد الشركاء أن يبيع ما يملكه لشخص أجنبي عن الشركاء، فإن المشرع منح الشركاء في ملكية الطوابق والشقق الحق في تملك الحصة الشائعة المراد بيعها باستعمال “حق الأفضلية” بشروط معينة حددها القانون.

فإن حق الأفضلية يعد من الوسائل غير العادية لكسب الملكية لأنه يرد كقيد على حرية المالك في التصرف بملكه شأنه في ذلك شأن حق الشفعة.

ويعد حق الأفضلية استثناءا ورد خلاف الأصل الذي يقضي بأن المالك له كامل الحرية بالتصرف في ملكه، ولا يحد هذه الحرية إلا ما تفرضه المصلحة العامة، ولذا يعد حق الأفضلية من أهم القيود القانونية الواردة على حرية المالك.

ويقصد بملكية الطبقات والشقق أنها ملكية المنزل الذي يتعدد ملاكه، كأن يكون لكل واحد منهم شقة أو طبقة في المنزل، لذلك فإن ملكية الطبقات والشقق تعد نوعا من أنواع المشاع، إلا أنها تختلف عن الملكية الشائعة بعدة جوانب.

وقد نظم حق الأفضلية بموجب قانون رقم (1) لسنة 1996 ولائحته التنفيذية رقم (2) لسنة 1997.

إشكالية البحث

تكمن إشكالية البحث بالبحث كيفية تنظيم القانون الفلسطيني لتمليك الطوابق والشقق رقم 1 لسنة 1996 لحق الأفضلية، وهل هناك شروط يجب الاخذ بها للمطالة به؟، وهل هناك احتمال لسقوط الحق أو حالات لسقوطه؟ وما هي طرق ممارسته؟

أهمية البحث

تكمن أهمية البحث إلى تبيان حق الأفضلية بشكل مفصل، وتوضيح مدى مساهمته في التخفيف من النزاعات الحاصلة على الملك والعقار المشترك.

أهداف البحث

يهدف البحث إلى تقييم حق الأفضلية في الملكية المشتركة، وإلى الإحاطة بالجوانب الفقهية والقانونية والقضائية مع محاولة تسليط الضوء على بعض الإشكالات التي يواجهها القانون والقضاء على حد سواء. ويهدف البحث أيضا إلى توضيح ماهية حق الأفضلية وخصائصه وكيفية ممارسته وتمييزه عن باقي الحقوق وأيضا توضيح مساهمة حق الأفضلية في تفادي النزاعات بين الملاك المشتركين الناجمة عن دخول الأجنبي بالعقار المشترك. ومحاولة إسناد وتكييف هذه الأضرار بأشكالها ومصادر حدوثها المختلفة للقواعد الناظمة للمسؤولية المدنية في فلسطين.

نطاق البحث

يقتصر نطاق البحث على دراسة نصوص مجلة الأحكام العدلية، وقانون رقم (1) لسنة 1996 بشأن تمليك الطوابق والشقق والمحلات واللائحة التنفيذية رقم (2) لسنة 1997. إضافة إلى أحكام المحاكم الصادرة في موضوع حق الأفضلية، إن وجدت.

المنهجية المتبعة في البحث

للوصول إلى إجابة لمشكلة البحث سيتم التطرق إلى تحليل نصوص قانون رقم (1) لسنة 1996 بشأن تمليك الطبقات والشقق والمحلات واللائحة التنفيذية رقم (2) لسنة 1997. إضافة إلى أحكام المحاكم الصادرة في موضوع حق الأفضلية. بالإضافة الى بعض الكتب والرسائل الجامعية التي تطرقت إلى إشكالية البحث. أي سيتم الاعتماد على تحليل وقراءة النصوص ذات العلاقة، ومقارنة القانون الفلسطيني مع القانون الأردني، لذلك فالمنهج الأنسب لأغراض هذا البحث هو المنهج الوصفي المقارن، (تحليل المضمون).

 

المبحث الأول: ماهية حق الأفضلية

من أجل التوصل إلى ماهية حق الأفضلية، كان لا بد من تحديد مفهومه وبيان خصائصه وتمييزه عن باقي الحقوق المرتبطة بالملكية المشتركة، حيث جاء في نص المادة (44) من قانون رقم (1) لسنة 1996 بشأن تمليك الشقق والطوابق والمحلات أنه “لكل شريك في طابق أو شقة حق الأفضلية لشراء الحصة الشائعة التي يراد بيعها بالتراضي للشخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق إذا كان بين الزوجين أو الأصول أو الفروع أو الأخوة أو الأخوان وفروعهم”.

توصل الباحث من خلال هذه المادة إلى تعريف حق الأفضلية ومن خلال التعريف سنستخرج خصائص هذا الحق.

قسم الباحث المبحث الأول إلى مطلبين حيث تحدث بالمطلب الأول عن تعريف حق الأفضلية وبيان خصائصه وفي المطلب الثاني شروط الأخذ بحق الأفضلية.

 

المطلب الأول: تعريف حق الأفضلية وبيان خصائصه

يعرف حق الأفضلية بأنه حق اتحاد الملاك أو أحد المالكين أو بعضهم في الحلول محل الأجنبي الذي يشتري شقة أو محلا خاضعا لنظام الملكية المشتركة بعد أداء ثمن الشراء والمصاريف.^[1]توفيق، عبد العزيز: “حق الأفضلية في نظام الملكية المشتركة للشقق، مجلة المحاكم المغربية، العدد86, ص30.

ويعرف حق الأفضلية أيضا على أنه :”ذلك الحق المخول للمالك على الشيوع في شقة أو طابق في امتلاك حصة شريكه المنوي بيعها إلى الغير، أي إلى غير شريك في ذات الوحدة، ولغير قريب من الزوجين، أو الأصول، أو الأخوة، أو الأخوات وفروعهم”.^[2]الموميني، أحمد سعيد: الشقق والطوابق “دراسة قانونية مقارنة”, ص152, ط1, عمان، مطبعة التوفيق, 1984.

ودعوى الأفضلية هي دعوى تقام من شريك في ملكية بناء أو شقة أو طابق على مشتري حصة شريكه في الملكية يطلب فيها شراء وتملك تلك الحصة بموجب حق الأفضلية الممنوح له في الملكية العقارية.

نستنتج من هذه التعاريف لحق الأفضلية أن لحق الأفضلية عدة خصائص أهمها:

أولاً: أن حق الأفضلية لا يقبل التجزئة؛ أي أنه لا يستطيع الشريك في شقة مثلا أن يطلب من المشتري أن يتملك جزء من الحصة التي اشتراها من الشريك، فيجب أن يقوم بشراء كامل الحصة أو عدم شراءها. إلا أن البيع الجزئي للحصة يجوز في حالة واحدة وهي تعدد المشترون من البائع الواحد، ففي هذه الحالة يستطيع من يملك حق الأفضلية أن يشتري حصص بعض المشترين ويترك حصص بعضم الآخر. وهذا ما جاء في نص المادة (45/3) من قانون تمليك الطوابق والشقق والمحلات المذكور آنفا على أنه: “3- حق الأفضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله أو إسقاطه إلا بكامله فإذا تعدد أصحاب حق الأفضلية استعمل كل واحد منه بنسبة الأسهم التي يملكها، وإذا أسقط أحدهم أو بعضهم حقه انتقل الحق إلى الباقين بالتساوي بالإضافة إلى سهام كل منهم أما إذا تعدد المشترون فلأصحاب حق الأفضلية أن يمارسوا هذا الحق اتجاه بعضهم على الوجه المتقدم.

ثانياً: حق الأفضلية هو حق متصل بشخص صاحبه؛ أي أن حق الأفضلية لا ينقل من شخص لآخر ولا بأي طريقة وهو حق لا يورث.

 

المطلب الثاني: شروط الأخذ بحق الأفضلية

حتى يكون صحيحا تملك الحصة المباعة بحق الأفضلية هنالك عدة شروط ذكرها المشرع في القانون رقم (1) لسنة 1996 المذكور سابقا، وهذه الشروط تقسم إلى شروط خاصة بصاحب الحق، وشروط خاصة بذات العقد الناقل للملكية والعين ذاتها.

أولاً: شروط خاصة بصاحب حق الأفضلية

إن حق الأفضلية لا يكون إلا للشريك في ذات الوحدة العقارية، وهذا الحق يعتبر حق شخصي للشريك فقط، لا ينتق بأي شكل من الاشكال إلى شخص آخر ولا يورث كما ذكرنا سابقا.

ويستنتج من ذلك، أن الشركاء في ذات البناء لا يستعطوا الادعاء بحقهم في تملك الحصة المباعة، وكذلك لا يستطيع مالك شقة ملاصقة أو شقة تعلوها أو تسفلها أن يطلب شراء الحصة بحق الأفضلية، وأيضا لا يكون لاتحاد الملاك الادعاء بحق أفضليته لتملك الحصة المباعة، حتى لو ادعى بأنه القائم على إدارة العقار.^[3]دواس، أمين: قانون الأراضي, بدون طبعة. رام الله: المعهد القضائي. 2013, ص466.

نستنتج أن حق الافضلية كحق الشفعة، تثبت للشريك على الشيوع، مهما قلت حصته في الوحدة العقارية، مقارنة مع حصة الشريك البائع.^[4]المومني، أحمد سعيد: مرجع سابق. ص155.

ثانياً: شروط متعلقة بذات العقد والعين المباعة

أولا يجب أن يكون عقد البيع الناقل لحق الملكية عقد بيع رضائي، وذلك لثبوت الحق في الأفضلية، فبالتالي لا يجوز التمسك بحق الأفضلية عندما يكون عقد آخر غير البيع كالهبة على سبيل المثال.

حيث نصت المادة (44) من القانون الفلسطيني بشأن تمليك الطوابق والشقق صراحة على ذلك ويقابلها نص المادة (8) من قانون الطوابق والشقق الأردني رقم 25 لسنة 1968, حيث ذكر في هاتين المادتين أن قيام هذا الحق لا يتم إلا بعقد بيع رضائي.

وفيما يتعلق بالعين المباعة؛ فيشترط أن تكون الحصة الشائعة في طابق أو شقة، ولم ينظم قانون تمليك الطوابق والشقق حق الأفضلية بالنسبة للشركاء في المحلات، رغم أن القانون قد عرف الوحدة العقارية في نص المادة الأولى منه.^[5]أنظر نص المادة (1) من قانون تمليك الطوابق والشقق الفلسطيني التي عرفت الوحدة العقارية بأنها: الجزء المفرز من … Continue reading

ويجب أن تقام دعوى الأفضلية على المشتري، حيث جاء في حكم محكمة بداية عمان رقم 4570 لسنة 2020 أنه :”….حيث إن المدعين ليسوا شركاء في الشقة المطلوب تملكها بحق الأفضلية وحيث أن حق الأفضلية يكون للشريك في ملكية الشقة المباعة مما يعني معه أن دعوى المدعيين في مواجهة المدعى عليه غير قائمة على أساسا قانوني سليم ويتعين رد دعواهم عنه لعلة عدم قيامها على أساس قانوني سليم. وفيما يتعلق بباقي المدعى عليهم البائعين وحيث أن دعوى الأفضلية تقام على المشتري وفقا للمادة 124/ج من قانون الملكية العقارية والتي حددت الخصم في دعوى الأفضلية على أنه المشتري مما يعني معه أن دعوى المدعين بمواجهة المدعى عليهما البائعين واجبة الرد لعدم صحة الخصومة”.^[6]أنظر قرار محكمة بداية عمان رقم 4570 لسنة 2020.

 

المبحث الثاني: نطاق استعمال حق الأفضلية وطرق ممارسته

حتى يتم كسب الملكية عن طريق حق الأفضلية لا بد من اتباع عدة اجراءات التي نص عليها قانون تمليك الطوابق والشقق الفلسطيني وهي: أن يقوم الشريك البائع بتبليغ شركاؤه في ذات الوحدة العقارية عن طريق كاتب العدل، ويتضمن التبليغ اسم المشتري وعنوانه وشروط البيع, ويجب أن يقوموا الشركاء أصحاب حق الأفضلية بالرد على التبليغ خلال 15 يوما من تاريخ التبليغ بواسطة كاتب العدل, وذلك إن أرادوا شراء الحصة المباعة والقبول بشروط البيع.^[7]نصت المادة (45/1) من قانون تمليك الطوابق والشقق الفلسطيني على أنه: “يسقط حق الأفضلية إذا أبلغ البائع باسم … Continue reading

تطرق الباحث في هذا المبحث إلى نطاق استعمال حق الأفضلية حيث سيتم الحديث عنه في المطلب الأول وعن حالات سقوطه في المطلب الثاني.

 

المطلب الأول: نطاق استعمال حق الأفضلية

أولا يشترط في التصرف الذي يثبت به حق الافضلية أن يكون ناقلا لحق الملكية وألا يكون ناقلا لأحد الحقوق العينية كالانتفاع أو الرهن، وأن يكون بعوض كالبيع والمعاوضة وليس كالتبرع أو الهبة، وأن يكون عقد البيع رضائيا.

وأوجب المشرع الفلسطيني، أنه عندما يقوم الشركاء بطلب حق الأفضلية فيكون الطلب على كامل الحصة المباعة وليس على جزء منها، فيكون الخيار للشركاء بحق الأفضلية إما بشراء كامل الحصة أو بترك كامل هذه الحصة.^[8]نصت المادة (45/3) من قانون تمليك الطوابق والشقق الفلسطيني على أنه: “حق الأفضلية لا يتجزأ، فلا يجوز استعماله … Continue reading وهذا ما جاء في نص المادة (45/3) من قانون تمليك الطوابق والشقق والمحلات رقم (1) لسنة 1996, وتقابلها المادة (9/3) من قانون الطوابق والشقق رقم 25 لسنة 1968.

وإذا كانت الحصة المباعة مملوكة لأكثر من شخص, وأراد أحد الشركاء بيع حصته للغير وتمسك الشركاء الآخرون بحق الأفضلية لشراء الحصة المباعة, ففي هذه الحالة ووفق ما جاء في نص المادة (45/3) من قانون تمليك الطوابق والشقق الفلسطيني ويقابلها نص المادة (9/3) من قانون الطوابق والشقق الأردني رقم 25 لسنة 1968, يتم توزيع الحصة المراد بيعها على كافة طالبي حق الأفضلية, كل بنسبة حصته في تلك الوحدة العقارية, وإن أسقط أحدهم هذا الحق, فإنه يتم تقسيم حق هذا الشريك وتوزيعه على باقي الشركاء المتمسكون بحق الأفضلية بالتساوي فيما بينهم, مضافا إليها سهام كل منهم.^[9]نصت المادة (45/3) من قانون تمليك الطوابق والشقق رقم (1) لسنة 1996 على أنه: “فإذا تعدد أصحاب حق الأفضلية استعمل كل … Continue reading

وقد اعتبر المشرع الأردني المخرج العام لحصص الشركاء في كل طابق أو شقة مكون من (2400) سهم، وذلك تسهيلا لحساب حصة الشريك في الوحدة العقارية. بخلاف المشرع الفلسطيني الذي لم يتطرق إلى مثل هذا التقسيم.

 

المطلب الثاني: حلات سقوط حق الأفضلية

لقد عمل المشرع الفلسطيني على فرض إجراءات دقيقة لحق الأفضلية، وذلك لما لطبيعة ملكية الطبقات والشقق من خصوصية، وما تقتضيه من استقرار الحقوق في الملكية العقارية.^[10]المومني، أحمد سعيد: مرجع سابق. ص161.

وحالات سقوط حق الأفضلية والتي جاء بها المشرع في قانون تمليك الطوابق والشقق والمحلات رقم (1) لسنة 1996 هي:

أولاً: عدم قبول أصحاب حق الافضلية لشروط البيع المصرح عنها من قبل البائع.

ثانياً: قبول أصحاب حق الأفضلية لشروط البيع، ولكن لم يقوموا بإبلاغ البائع بواسطة كاتب العدل بموافقتهم على شروط البيع خلال خمسة عشر يوم من تاريخ تبليغهم.

ثالثاً: حالة قبول الشركاء لشروط البيع، وقاموا بإبلاغ البائع بواسطة كاتب العدل بموافقتهم على الشروط خلال المدة المحددة في القانون، ولكن لم يقوموا بإتمام إجراءات هذا البيع في دائرة التسجيل خلال يومين من تاريخ قبول العرض.

رابعاً: حالة قبول الشركاء لشروط البيع، ولكن قبولهم على الشراء قد كان لشراء جزء من الحصة المباعة.

 

الخاتمة:

تناول البحث موضوع حق الأفضلية من جوانب عديدة من تعريفه وبيان خصائصه وشروط الأخذ به وطرق ممارسته وحالات سقوطه، وفقا لقانون تمليك الطوابق والشقق والمحلات الفلسطيني رقم (1) لسنة 1996 ولا ئحته التنفيذية رقم (2) لسنة 1997, وببعض النقاط قارنت الباحثة بين القانون الفلسطيني والقانون الأردني.

وفي نهاية هذا البحث توصلت إلى بعض النتائج والتوصيات وهي كالتالي:

 

النتائج:

• حق الملكية هو حق ذو طبيعة مزدوجة، فهو حق ملكية تامة للمالك على شقته المفرزة, وبذات الوقت هو حق ملكية شائعة شيوعا جبريا تبعيا على أجزاء البناء المشتركة.
• حق المالك على شقته أو طبقته حق ملكية تامه لصاحبها على الجزء المفرز، أي أن له الحق باستعمالها واستغلالها مع بقاء مراعاة القيود القانونية والاتفاقية عند ممارسة هذه الحقوق.
• لمالك الحصة الشائعة في ذات الوحدة العقارية أن يشتري الحصة المشاعى المراد بيعها في ذات الوحدة العقارية، وهذا ما يسمى بحق الأفضلية.
• لتطبيق حق الأفضلية يجب إعمال شروط وعلى جميع الشركاء الالتزام بها.
• نظم حق الأفضلية وفق قانون تمليك الطوابق والشقق والمحلات رقم (1) لسنة 1996 ولائحته التنفيذية رقم (2) لسنة 1997.
• لم ينظم القانون الفلسطيني حق الأفضلية للشركاء بالنسبة للمحلات على الشيوع.
• لم يوجد القانون الفلسطيني رقم (1) لسنة 1996 آلية فاعلة لإلزام الشريك بحق الافضلية، وكذلك الحال بالنسبة للقانون الأردني رقم (25) لسنة 1968.

 

التوصيات:

• أوصي المشرع بتنظيم حق الأفضلية بالنسبة لامتلاك المحلات على الشيوع، وذلك بتعديل المادة (45/1) من القانون الفلسطيني رقم (1) لسنة 1996.
• أوصي المشرع الفلسطيني بضرورة إيجاد آلية فاعلة لإلزام الشركاء بحق الأفضلية.
• أوصي المشرع الفلسطيني باتباع منهج المشرع الأردني من حيث أن يجعل أي وحدة عقارية مكونة من مخرج عام من الأسهم، وذلك لسهولة معرفة كل من الملاك ذات الوحدة العقارية.

 

 قائمة المصادر والمراجع:

أولا: المصادر

• القوانين:

1. قانون تمليك الطوابق والشقق والمحلات الفلسطيني رقم (1) لسنة 1996.
2. قرار وزير الإسكان رقم 2 لسنة 1997 بشأن اللائحة التنفيذية لقانون تمليك الطوابق، والشقق والمحلات وتعديلاته.
3. قانون الطوابق والشقق الأردني رقم (25) لسنة 1968.

ثانياً: المراجع

• الكتب

1. دواس، أمين: قانون الأراضي، بدون طبعة. رام الله: المعهد القضائي. 2013.
2. المومني، أحمد سعيد: الشقق والطوابق “دراسة قانونية مقارنة”, ط1, عمان، مطبعة التوفيق, 1984.
3. الجارحي، مصطفى عبد السيد: ملكية الطوابق الشقق “دراسة عملية وفقهية مقارنة”. ط1. القاهرة: دار النهضة العربية.1977.
4. حيدر، مراد محمود: ملكية الطوابق والشقق وأحكامها والآثار المترتبة عليها في الفقه الإسلامي والقانون المدني “دراسة مقارنة”. الإسكندرية: منشأة المعارف, 2010.
5. صباح، سامي محمد: حقوق والتزامات ملاك الطوابق والشقق في القانون الأردني” دراسة مقارنة”. رسالة ماجستير غير منشورة. الجامعة الأردنية. عمان. 1999.
6. عمران، مازن: القسمة الرضائية في العقار (رسالة ماجستير غير منشورة). جامعة النجاح الوطنية. نابلس. فلسطين. 2008.

 

• المواقع الإلكترونية

1. موقع دار المنظومة الإلكتروني: mandumah.com
2. موقع قسطاس الإلكتروني: qistas.com
3. موقع مجلس القضاء الأعلى: courts.gov.ps

 

مواضيع أخرى ذات علاقة:

• الحقوق العينية والشخصية.
• مصادر الالتزام.
• تعريف القانون المدني.
• التقادم في القانون المدني: التقادم المسقط والمكسب في الدعاوى المدنية.
• التزام البائع بتسليم المبيع في القانون المدني.