خيار العيب في عقد الإيجار

في يومنا هذا أصبحت الغالبية العظمى من الناس يستغنون عن التملك بالإيجار، كون الأجرة لا تتناسب وقيمة العين المؤجرة، ويمنح المُستأجر حق ملكية ناقصة (سلطة الإستعمال فقط)، فاستعاضوا به عن التملك وهذا لا ينكر أهمية الملكية التي كانت ولا زالت تستقطب أطراف حياتنا بيديها ولكن قد يكون هناك عدة أسباب للاستعاضة بالإيجار منها أنَّ ثمنه أقل، أو أن تكون حاجة المستأجر للمأجور ؟إستعمال مؤقت وليس دائم وغيرها من الأسباب الي تجعل الإيجار يتفاوت مع التملك في فائدته للمستأجر.

ولكن كما في عقود البيع قد يكون هناك عيبٌ خفيّ لا يمكن الإستدلال عليه بالعين المجردة وله أحكام خاصة فيه، وكذلك الايجار فَمِنَ الممكن جداً أَن أَقوم كَمُستأجر ب‘ستئجار سلعةٍ ما وفيما بعد يَكتَشف بها عيب لا يسهل على الشخص العادي إكتشافه بعد تأكيد المُؤجر له بأن العين المؤجرة سالمة ولا يوجد بها عيب يذكر ينقص من سعر إيجارها وجودتها.

أولاً –  ماهية العيب الخفي:

إستناداً لنص المادة رقم (339) في مجلة الأحكام العدلية التي عرفت العيب بأنه: شيء يحصل في المبيع أو العين المأجورة يؤدي إلى نقصان قيمة الشيء عند التجار وأصحاب الخبرة، وهنا تم التركيز على الأثر الذي يسببه العيب الخفي في المجلة فربطت بين العيب وتأثيره على القيمة الإقتصادية للمحل.

العيب يكون عيباً خفياً إذا تم إثبات بأن المستأجر حتى لو بذل عناية الرجل العادي بفحص العين المؤجرة لا يستطيع إكتشافه، أو أنَّ المؤجر قَصَدَ إخفاء هذا العيب من المستأجر بسوء نية قاصد الغش فيه، ومن هنا نستطيع توضيح ما هو العيب الذي لا يضمنه المُؤَجر وهو العيب الظاهر والعيب الذي يستطيع الشخص ببذل عناية الرجل المعتاد كَشفُه وذلك يكون في الحالتين الآتيتين:

1. إذا كان العيب واضح وظاهر وقت تسليم العين وأبدى المستأجر رضاه به وقبله.
2. أمّا إذا كان العيب خفياً وغير ظاهر ولكن استطاع المؤجر إثبات أن المستأجر يستطيع من خلال بذل عناية الرجل العادي في فحص العين ببيان العيب الموجود، مع الأخذ بعين الإعتبار أنَّ العناية المطلوبة لفحص العين المؤجرة في الإيجار هي أقل من العناية التي يحتاجها المشتري لفحص المبيع فعادةً فحص المبيع يحتاج جهد أكبر من ذلك.

وهنا يحق للمستأجر إذا كان هذا العيب الخفي غير معلوماً له ويُنقص من إنتفاع المستأجر من العين المؤجرة نقص كبير وليس بيسير أو يحول دون الإنتفاع منها بشكل كلي يحق له طلب فسخ العقد أو الرجوع على المؤجر بفرق الثمن.

وإذا لَحِق المستأجر ضرر نتيجة هذا العيب الخفي فيَقَع على إلمؤجر إلتزام تعويض للمستأجر إذا كان المؤجر عالم بهذا العيب الخفي أو قصد إخفاءه بسوء نية وإذا لم يعلم بذلك فلا يُلزم بأَي تعويض، حيث إشَرَطَت مجلة الأحكام العدلية حتى يتم ضمان العيب من البائع أن يكون خفياً ومؤثراً وقديماً وأن يكون غير معلوم للبائع بحسب ما ورد في المواد (٣٣٦- ٣٤٦).

ثانياً – كيف يكون الإتفاق على تعديل أحكام ضمان العيب في المأجور؟

بما أنَّ القانون المدني من فروع القانون الخاص فَإنَّ قواعده من القواعد القانونية المكملة التي تسمح لطرفي العقد الإتفاق على ما يخالفها دون مخالفة النظام العام، ومن هنا أجاز القانون للمؤجر والمستأجر مخالفة الأحكام التي وردت بخصوص ضمان العيوب الخفية في المأجور، ويجب أن يكون الإتفاق قطعي الدلالة بغض النظر فيما إذا كان صريحاً أو ضمنياً وإذا تم إتفاق أطراف العقد في أي شرط يتضمن الإعفاء من الضمان دون الغش الذي يتقصده المؤجر لإخفاء العيوب الخفيّة.

ثالثاً – عدم ضمان المؤجر العيوب الخفية:

يتضح مما سبق أنَّ المؤجر لا يضمن العيوب الواضحة وقد يحدث في بعض الحالات ألا يضمن العيوب الخفية، فقد يتم إبرام عقد الإيجار على أن المحل سليم ولكنه يحتوي على عيب خفي، فيصيب محل العقد ظرف طارئ أو قوة قاهرة تسبب تلفه كلياً أو جزئياً أو إرتكاب المستأجر لخطأ يحدث تلفاً فيه، فلا يحق للمستأجر الرجوع على المؤجر أبداً حتى لو أنه كان للعيب الخفي دور في حدوث التلف، وفي حال كان المتسبب في التلف فيجب عليه تعويض المؤجر.

لا بد التنويه إلى أنه لا يجوز  جواز رجوع المستأجر بالضمان في العيب الخفي المعلوم منه، هذه الحالة لا يجوز للمستأجر الرجوع بالضمان على المؤجر لأن علمه بالعيب الخفي منحه حكم العيب المعلوم ونفس الحكم إذا علم المستأجر بالعيب من المؤجر نفسه كأن يقول له مثلاً أُأَجرك سيارة وبها العيب هذا وهو يوافق على استئجارها رغم عيبها.

بقلم الحقوقية: أسماء جهاد مشعطي

مقارنة مع القانون الكويتي: إذا ظهر عيب خفي في العين المؤجرة أو وقع خلاف بشأن الصيانة والانتفاع، فطريقة المطالبة والفسخ والتعويض تختلف بحسب التشريع وعقد الإيجار. يمكن الاطلاع على منازعات الإيجار في الكويت: الصيانة والعيوب والفسخ والإخلاء لمعرفة عناصر الملف الكويتي، من دون تطبيق القواعد التي يناقشها هذا البحث على إيجار خاضع لقانون دولة أخرى.

مواضيع أخرى ذات علاقة:

• العقد بين أركانه و أنواعه.
• خيار العيب في العقود.
• خيار الرؤية في العقود.
• نموذج عقد إيجار واستئجار.